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Relación préstamo-valor de la hipoteca: ¿por qué este número es importante para su patrimonio?
En el proceso de compra de bienes raíces, la relación préstamo-valor (LTV) de los préstamos hipotecarios se ha convertido en una consideración importante para muchos prestatarios. Sin embargo, muchas personas aún no tienen una comprensión suficientemente profunda de este término. La relación LTV en realidad afecta las condiciones del préstamo, las tasas de interés y el desempeño patrimonial futuro del prestatario.
Conceptos básicos de la relación LTV
La relación préstamo-valor se compone del monto del préstamo dividido por el valor de la propiedad que se compra. Usando el sector inmobiliario como ejemplo, cuando un comprador pide prestado $130,000 para comprar una casa que vale $150,000, la relación LTV es del 87%. Esto significa que los activos del prestatario representan un 13% del patrimonio neto, lo que también puede considerarse como riesgo de inversión del banco.
Análisis de riesgosLos préstamos con LTV elevados son más riesgosos y es más probable que los bancos impongan condiciones estrictas para dichos préstamos.
La relación LTV es uno de los indicadores clave utilizados por los bancos al evaluar el riesgo de los prestatarios. Cuanto mayor sea la relación LTV, menor será el capital del prestatario y, por tanto, mayor será el riesgo. Esto ha llevado a que muchos programas de préstamos tengan criterios de elegibilidad más estrictos para prestatarios con índices LTV elevados.
Por ejemplo, a menudo se exige a los prestatarios que compren un seguro hipotecario para proteger a los prestamistas y reducir las pérdidas del banco si el prestatario incumple. Esto también hace que los préstamos con ratios LTV elevados sean más caros. Por el contrario, una relación LTV inferior al 80% puede atraer a prestatarios de bajo riesgo y disfrutar de tasas de interés relativamente favorables.
Para prestatarios con buen historial crediticio, están disponibles préstamos completos de hasta 100% LTV.
Relación préstamo-valor combinada (CLTV)
La relación préstamo-valor combinada (CLTV) es un cálculo de la relación entre diferentes montos de préstamos y el valor de la propiedad. Esto es especialmente importante para muchos prestatarios que tienen múltiples hipotecas al mismo tiempo. CLTV permite a los bancos determinar el estado financiero de los prestatarios y adaptar los términos del préstamo en consecuencia.
Regulaciones en diferentes países
Estados Unidos
En Estados Unidos, los préstamos que cumplen con los estándares de Fannie Mae y Freddie Mac generalmente deben tener una relación LTV inferior al 80%. Si es superior al 80%, normalmente necesitarás comprar un seguro hipotecario privado. Algunos prestamistas incluso permiten un LTV del 96,5% y el Departamento de Asuntos de Veteranos de EE. UU. garantiza hasta el 100% del préstamo.
Australia
En Australia, la relación préstamo-valor (LVR) tiene un impacto significativo en los mercados financieros. En general, los LVR inferiores al 80% se consideran de bajo riesgo, pero los préstamos LVR del 100% bajo ciertas condiciones están abiertos a prestatarios sin ningún depósito, lo que hasta cierto punto refleja la flexibilidad y el alto riesgo del mercado actual.
Nueva Zelanda
El banco central de Nueva Zelanda ha establecido límites a los préstamos con LVR elevado en un esfuerzo por frenar un mercado inmobiliario en rápido crecimiento. Los bancos no pueden prestar más del 10 por ciento de sus propiedades residenciales a prestatarios propietarios-ocupantes con un LVR alto.
Reino Unido
En el Reino Unido, los índices LTV suelen oscilar entre el 60% y el 95%. Antes de la crisis económica, se alcanzaban LTV de hasta 125%, pero esta cifra ha desaparecido desde 2008.
ConclusiónA través del ratio LTV, los bancos pueden comprender claramente los riesgos financieros de los prestatarios y ajustar las tasas de interés y los términos de los préstamos en consecuencia. Sin embargo, los propios prestatarios también deben comprender el impacto del LTV en el uso futuro de su riqueza. Al decidir comprar una propiedad, ¿considera cuidadosamente su relación LTV?
