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Ratio LTV hypothécaire : pourquoi ce chiffre est-il lié à votre richesse et à votre destin ?
Dans le processus d'achat d'un bien immobilier, le ratio LTV (ratio prêt/valeur) de l'hypothèque est devenu un facteur important pour de nombreux emprunteurs. Cependant, beaucoup de gens ne comprennent toujours pas assez bien ce terme. Le ratio LTV affecte en réalité les conditions de prêt de l’emprunteur, les taux d’intérêt et la performance future du patrimoine.
Concept de base du ratio LTV
Le ratio prêt/valeur est composé du montant du prêt divisé par la valeur de la propriété achetée. En prenant l'exemple de l'immobilier, lorsqu'un acheteur emprunte 130 000 $ pour acheter une maison d'une valeur de 150 000 $, le ratio LTV est de 87 %. Cela représente 13 % de la valeur nette de l'emprunteur, ce qui peut également être considéré comme le risque d'investissement de la banque.
Les prêts à ratio de valeur élevé sont plus risqués et les banques sont plus susceptibles d'imposer des conditions strictes à ces prêts.
Analyse des risques
Le ratio LTV est un indicateur clé lorsque les banques évaluent le risque d'un emprunteur. Plus le ratio LTV est élevé, plus la valeur nette de l'emprunteur et donc le risque sont faibles. Cela a conduit de nombreux programmes de prêt à fixer des conditions plus strictes pour les emprunteurs présentant des ratios LTV élevés.
Par exemple, les emprunteurs doivent souvent souscrire une assurance hypothécaire pour protéger le prêteur et réduire les pertes de la banque en cas de défaut de paiement de l'emprunteur. Cela rend également plus chers les prêts présentant des ratios LTV élevés. En revanche, un ratio LTV inférieur à 80 % peut attirer des emprunteurs à faible risque et bénéficier de taux d’intérêt relativement favorables.
Pour les emprunteurs ayant de bons antécédents de crédit, des prêts complets jusqu'à 100 % LTV peuvent être obtenus.
Ratio prêt/valeur global (CLTV)
Le ratio prêt/valeur consolidé (CLTV) est un calcul du ratio des différents montants de prêt par rapport à la valeur de l'actif. Ceci est particulièrement important pour de nombreux emprunteurs qui ont plusieurs prêts hypothécaires en même temps. CLTV permet aux banques de déterminer la situation financière d'un emprunteur et d'adapter les conditions du prêt.
Réglementations dans différents pays
États-Unis
Aux États-Unis, les prêts éligibles Fannie Mae et Freddie Mac nécessitent généralement un ratio LTV inférieur à 80 %. S’il est supérieur à 80 %, vous devez généralement souscrire une assurance hypothécaire privée. Certains prêteurs autorisent même un LTV de 96,5 %, et le ministère américain des Anciens Combattants garantit jusqu'à 100 % du prêt.
Australie
En Australie, le LVR (loan to value ratio) a un impact significatif sur les marchés financiers. Généralement, un LVR inférieur à 80 % est considéré comme à faible risque, mais les prêts à 100 % LVR sous certaines conditions sont ouverts aux emprunteurs sans aucun dépôt, ce qui reflète dans une certaine mesure la flexibilité et le risque élevé du marché actuel.
Nouvelle-Zélande
La banque centrale de Nouvelle-Zélande a fixé des limites aux prêts à taux de change élevé afin de freiner la croissance rapide du marché immobilier. Les banques ne peuvent pas accorder plus de 10 % des prêts résidentiels aux emprunteurs propriétaires occupants à LVR élevé.
Royaume-Uni
Au Royaume-Uni, les ratios LTV varient généralement entre 60 % et 95 %. Avant la mauvaise situation économique, il y avait des cas où le LTV atteignait 125 %, mais cette situation a disparu après 2008.
Conclusion
Grâce au ratio LTV, les banques peuvent clairement comprendre les risques financiers des emprunteurs, puis ajuster les taux d'intérêt et les conditions de prêt. Cependant, les emprunteurs eux-mêmes doivent également comprendre l’impact du LTV sur leur utilisation future de la richesse. Lorsque vous décidez d'acheter une propriété, réfléchissez-vous attentivement à votre ratio LTV ?
