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Rapporto prestito/valore mutuo: perché questo numero è importante per il tuo patrimonio?
Nel processo di acquisto di un immobile, il rapporto LTV (rapporto prestito/valore) dei prestiti ipotecari è diventato un fattore importante da considerare per molti mutuatari. Tuttavia, molte persone non hanno ancora una comprensione sufficientemente approfondita di questo termine. Il rapporto LTV in realtà influisce sulle condizioni del prestito, sui tassi di interesse e sulla futura performance patrimoniale del mutuatario.
Concetti di base del rapporto LTV
Il rapporto prestito/valore è composto dall'importo del prestito diviso per il valore dell'immobile acquistato. Prendendo come esempio il settore immobiliare, se un acquirente chiede un prestito di 130.000 $ per acquistare una casa del valore di 150.000 $, il rapporto LTV è dell'87%. Ciò significa che il patrimonio del mutuatario ha un valore netto pari al 13%, che può essere considerato anche il rischio di investimento della banca.
I prestiti con un LTV elevato sono più rischiosi e le banche sono più propense a imporre condizioni rigorose su tali prestiti.
Analisi del rischio
Il rapporto LTV è uno degli indicatori chiave utilizzati dalle banche per valutare il rischio dei debitori. Quanto più alto è il rapporto LTV, tanto minore è il patrimonio netto del mutuatario e quindi tanto maggiore è il rischio. Ciò ha portato molti programmi di prestito ad avere criteri di ammissibilità più severi per i mutuatari con rapporti LTV elevati.
Ad esempio, spesso i mutuatari sono tenuti ad acquistare un'assicurazione sul mutuo per proteggere i creditori e ridurre le perdite della banca in caso di insolvenza del mutuatario. Ciò rende anche più costosi i prestiti con rapporti LTV elevati. Al contrario, un rapporto LTV inferiore all'80% può attrarre mutuatari a basso rischio e godere di tassi di interesse relativamente favorevoli.
Per i mutuatari con una buona storia creditizia sono disponibili prestiti completi fino al 100% LTV.
Rapporto prestito/valore combinato (CLTV)
Il rapporto prestito/valore combinato (CLTV) è un calcolo del rapporto tra i diversi importi dei prestiti e il valore dell'immobile. Ciò è particolarmente importante per molti mutuatari che hanno più mutui contemporaneamente. Il CLTV consente alle banche di determinare la situazione finanziaria dei mutuatari e di adattare di conseguenza le condizioni del prestito.
Regolamentazioni nei diversi paesi
Stati Uniti
Negli Stati Uniti, i prestiti che soddisfano gli standard Fannie Mae e Freddie Mac devono generalmente avere un rapporto LTV inferiore all'80%. Se è superiore all'80%, solitamente sarà necessario stipulare un'assicurazione ipotecaria privata. Alcuni istituti di credito consentono addirittura un LTV del 96,5% e il Dipartimento per gli Affari dei Veterani degli Stati Uniti garantisce fino al 100% del prestito.
Australia
In Australia, il rapporto prestito/valore (LVR) ha un impatto significativo sui mercati finanziari. In genere, i tassi LVR inferiori all'80% sono considerati a basso rischio, ma i prestiti LVR al 100%, a determinate condizioni, sono aperti anche ai mutuatari senza alcun deposito, il che riflette in una certa misura la flessibilità e l'elevato rischio del mercato attuale.
Nuova Zelanda
La banca centrale della Nuova Zelanda ha imposto dei limiti ai prestiti con LVR elevato nel tentativo di frenare un mercato immobiliare in rapida crescita. Le banche non possono prestare più del 10 per cento dei loro immobili residenziali a mutuatari che li occupano e che hanno un LVR elevato.
Regno Unito
Nel Regno Unito, i rapporti LTV variano solitamente dal 60% al 95%. Prima della crisi economica si registravano LTV pari anche al 125%, ma dal 2008 questa percentuale è scomparsa.
ConclusioneGrazie al rapporto LTV, le banche possono comprendere chiaramente i rischi finanziari dei mutuatari e adeguare di conseguenza i tassi di interesse e le condizioni del prestito. Tuttavia, anche i mutuatari stessi devono comprendere l'impatto dell'LTV sul futuro utilizzo del loro patrimonio. Quando decidi di acquistare una proprietà, consideri attentamente il tuo rapporto LTV?
