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Índice LTV da hipoteca: por que esse número é importante para o seu patrimônio?
No processo de compra de imóveis, a relação LTV (relação empréstimo-valor) dos empréstimos hipotecários tornou-se uma consideração importante para muitos tomadores de empréstimos. No entanto, muitas pessoas ainda não têm uma compreensão suficientemente profunda deste termo. O índice LTV na verdade afeta os termos do empréstimo, as taxas de juros e o desempenho patrimonial futuro do mutuário.
Conceitos básicos da relação LTV
A relação empréstimo-valor é composta pelo valor do empréstimo dividido pelo valor do imóvel que está sendo comprado. Usando o mercado imobiliário como exemplo, quando um comprador toma emprestado US$ 130.000 para comprar uma casa que vale US$ 150.000, o índice LTV é de 87%. Isso significa que os ativos do tomador têm 13% de patrimônio líquido, o que também pode ser considerado um risco de investimento do banco.
Empréstimos com LTVs altos são mais arriscados e os bancos são mais propensos a impor condições rígidas a esses empréstimos.
Análise de Risco
O índice LTV é um dos principais indicadores usados pelos bancos ao avaliar o risco dos tomadores de empréstimos. Quanto maior o índice LTV, menor o patrimônio líquido do tomador e, portanto, maior o risco. Isso levou muitos programas de empréstimo a terem critérios de elegibilidade mais rigorosos para tomadores com altos índices de LTV.
Por exemplo, os mutuários geralmente são obrigados a adquirir um seguro hipotecário para proteger os credores e reduzir as perdas do banco em caso de inadimplência do mutuário. Isso também torna os empréstimos com altos índices de LTV mais caros. Em contraste, um índice LTV abaixo de 80% pode atrair tomadores de empréstimos de baixo risco e desfrutar de taxas de juros relativamente favoráveis.
Para tomadores com bom histórico de crédito, empréstimos integrais de até 100% LTV estão disponíveis.
Índice combinado de empréstimo/valor (CLTV)
A relação empréstimo-valor combinada (CLTV) é um cálculo da relação entre diferentes valores de empréstimo e o valor do imóvel. Isto é especialmente importante para muitos mutuários que têm várias hipotecas ao mesmo tempo. O CLTV permite que os bancos determinem a situação financeira dos tomadores e adaptem os termos do empréstimo adequadamente.
Regulamentações em diferentes países
Estados Unidos
Nos Estados Unidos, os empréstimos que atendem aos padrões da Fannie Mae e da Freddie Mac geralmente precisam ter um índice LTV abaixo de 80%. Se for maior que 80%, normalmente você precisará adquirir um seguro hipotecário privado. Alguns credores permitem até 96,5% de LTV, e o Departamento de Assuntos de Veteranos dos EUA garante até 100% do empréstimo.
Austrália
Na Austrália, o LVR (relação empréstimo-valor) tem um impacto significativo nos mercados financeiros. Geralmente, LVRs abaixo de 80% são considerados de baixo risco, mas empréstimos com LVR de 100%, sob certas condições, estão abertos a tomadores sem quaisquer depósitos, o que reflete até certo ponto a flexibilidade e o alto risco do mercado atual.
Nova Zelândia
O banco central da Nova Zelândia estabeleceu limites para empréstimos com LVR alto em um esforço para conter um mercado imobiliário em rápido crescimento. Os bancos não podem emprestar mais de 10% de seus imóveis residenciais a tomadores proprietários com um LVR alto.
Reino Unido
No Reino Unido, os índices de LTV geralmente variam de 60% a 95%. Antes da crise econômica, eram observados LTVs de até 125%, mas isso desapareceu desde 2008.
ConclusãoPor meio do índice LTV, os bancos podem entender claramente os riscos financeiros dos tomadores de empréstimos e ajustar as taxas de juros e os termos do empréstimo adequadamente. No entanto, os próprios tomadores de empréstimo também precisam entender o impacto do LTV no uso futuro de sua riqueza. Ao decidir comprar um imóvel, você considera cuidadosamente seu índice LTV?
