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房贷LTV比率：为什么这个数字关系到你的财富命运？
在购买房地产的过程中，房贷的LTV比率（贷款价值比率）成为了许多借款人的重要考量。然而，许多人对这个术语的了解仍然不够深入。 LTV比率实际上影响着借款者的贷款条件、利率以及未来的财富表现。
LTV比率的基本概念
贷款价值比率是由贷款金额与所购资产的价值之比所构成。以房地产为例，当一位买家贷款$130,000来购买一间价值$150,000的房子时，LTV比率为87%。这表示借款者的资产中有13%的净值，这部分也可以被视为银行的投资风险。
高 LTV 的贷款风险更大，银行更可能对这类贷款采取严格的条件。
风险分析
在银行评估借款者的风险时，LTV比率是其中一个关键指标。 LTV比率越高，借款者的净值越低，因而风险也随之增加。这使得许多贷款计划对于高LTV比率的借款者设置了更为严格的资格条件。
例如，借款者往往需要购买房贷保险来保护贷方，在借款者违约时降低银行的损失。这也让高LTV比率的贷款成本提高。相对而言，低于80%的LTV比率则可能吸引低风险的借款者，并可能享有相对优惠的利率。
对于有良好信用纪录的借款者，可以获得高达100% LTV的全额贷款。
综合贷款价值比率（CLTV）
综合贷款价值比率（CLTV）是将不同贷款额相对于资产价值的比率进行计算。这对于许多同时拥有多笔抵押贷款的借款人尤为重要。 CLTV能够让银行判断借款者的财务状况，从而量身定制贷款条件。
不同国家的规定
美国
在美国，符合Fannie Mae和Freddie Mac标准的贷款通常要求其LTV比率在80%以下。若高于80%，则通常需要购买私营房贷保险。甚至有些贷款机构允许96.5%的LTV，而美国的退伍军人事务部则保证最高达100%的贷款。
澳大利亚
在澳大利亚，LVR（贷款价值比率）对金融市场影响显著。通常，80%以下的LVR被视为低风险，但一些特定条件下的100% LVR贷款则对无任何存款的借款者开放，这在一定程度上反映了当前市场的灵活性与高风险。
新西兰
新西兰的中央银行针对高LVR贷款设定了限制，以抑制快速增长的房地产市场。银行不能将超过10%的住宅贷款发放给高LVR的自住借款者。
英国
在英国，LTV的比率通常在60%到95%之间。在经济形势不佳之前，曾有LTV高达125%的情况，但这种情况在2008年后绝迹。
结论
透过LTV比率，银行能清楚掌握借款者的财务风险，进而调整利率和贷款条件。然而，借款者本身也需要了解LTV对其日后财富运用的影响。当决定购入房产时，你又是否会仔细考量自己的LTV比率呢?
