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房貸LTV比率：為什麼這個數字關係到你的財富命運？
在購買房地產的過程中，房貸的LTV比率（貸款價值比率）成為了許多借款人的重要考量。然而，許多人對這個術語的了解仍然不夠深入。LTV比率實際上影響著借款者的貸款條件、利率以及未來的財富表現。
LTV比率的基本概念
貸款價值比率是由貸款金額與所購資產的價值之比所構成。以房地產為例，當一位買家貸款$130,000來購買一間價值$150,000的房子時，LTV比率為87%。這表示借款者的資產中有13%的淨值，這部分也可以被視為銀行的投資風險。
高 LTV 的貸款風險更大，銀行更可能對這類貸款採取嚴格的條件。
風險分析
在銀行評估借款者的風險時，LTV比率是其中一個關鍵指標。LTV比率越高，借款者的淨值越低，因而風險也隨之增加。這使得許多貸款計劃對於高LTV比率的借款者設置了更為嚴格的資格條件。
例如，借款者往往需要購買房貸保險來保護貸方，在借款者違約時降低銀行的損失。這也讓高LTV比率的貸款成本提高。相對而言，低於80%的LTV比率則可能吸引低風險的借款者，並可能享有相對優惠的利率。
對於有良好信用紀錄的借款者，可以獲得高达100% LTV的全額貸款。
綜合貸款價值比率（CLTV）
綜合貸款價值比率（CLTV）是將不同貸款額相對於資產價值的比率進行計算。這對於許多同時擁有多筆抵押貸款的借款人尤為重要。CLTV能夠讓銀行判斷借款者的財務狀況，從而量身定制貸款條件。
不同國家的規定
美國
在美國，符合Fannie Mae和Freddie Mac標準的貸款通常要求其LTV比率在80%以下。若高於80%，則通常需要購買私營房貸保險。甚至有些貸款機構允許96.5%的LTV，而美國的退伍軍人事務部則保證最高達100%的貸款。
澳大利亞
在澳大利亞，LVR（貸款價值比率）對金融市場影響顯著。通常，80%以下的LVR被視為低風險，但一些特定條件下的100% LVR貸款則對無任何存款的借款者開放，這在一定程度上反映了當前市場的靈活性與高風險。
新西蘭
新西蘭的中央銀行針對高LVR貸款設定了限制，以抑制快速增長的房地產市場。銀行不能將超過10%的住宅貸款發放給高LVR的自住借款者。
英國
在英國，LTV的比率通常在60%到95%之間。在經濟形勢不佳之前，曾有LTV高達125%的情況，但這種情況在2008年後絕跡。
結論
透過LTV比率，銀行能清楚掌握借款者的財務風險，進而調整利率和貸款條件。然而，借款者本身也需要了解LTV對其日後財富運用的影響。當決定購入房產時，你又是否會仔細考量自己的LTV比率呢?
