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揭開租客篩選的面紗：為什麼某些記錄會讓你失去租屋機會？
在當今的租屋市場中，租客篩選已成為加租屋主與物業管理者對潛在租客進行評估的重要手段。這不僅是為了確保租客能夠遵守租賃協議的條款，也在於保護租屋的財產。租客篩選過程的核心目的是判斷申請者是否適合入住，並保護他們的物業不受損害。
租客篩選的過程
租客篩選過程一般始於潛在租客（每位成年申請者）填寫租賃申請並支付申請費及可能的保留押金。租賃申請旨在收集個人識別信息（如姓名、社會安全號碼、出生日期等）、地址、工作狀況、犯罪及驅逐紀錄。通常還需申請者簽名以證明所提供信息的準確性，並同意具體條款和條件，授權獲取租客篩選報告。
有效的政府簽發的帶照片身份證明通常被要求，以確認申請者的身份並符合聯邦貿易委員會（F.T.C.）的身份盜竊紅旗規則。
大多數房東依賴租客篩選公司生成租客篩選報告，該報告將相關的信用、公共紀錄和其他必要的信息匯總，以便充分評估潛在租客的資格。
租客篩選公司
租客篩選服務是專門的消費者報告機構（C.R.A.）或調查性消費者報告機構，這些機構受到《公平信用報告法》（FCRA，15 U.S.C. § 1681等）的定義和規範。這些C.R.A.在提供租客篩選報告之前必須建立每個終端用戶（房東）的身份及其尋求信息的目的。
根據FCRA的要求，它們必須“遵循合理程序，以確保與報告相關的個人信息的最大準確性”。
如果未能遵循這些規則，可能會導致具體的法律行動。
租客篩選報告的內容
租客篩選報告通常包含以下元素之一或多個：消費者信用報告（附帶或不附帶分數）、驅逐紀錄搜索、犯罪紀錄搜索、性犯罪者登記搜索、專門指定的國民搜索（通常稱為OFC搜索）、租賃參考、工作證明以及根據房東標準的建議。信用報告和數據庫搜索通常通過安全網站即時返回。然後，來自更深入的公共紀錄搜索、租賃參考和工作證明的信息可能需要幾個小時到幾天的時間才能返回。
房東的責任
房東被定義為消費者報告的使用者，並受到FCRA的規範。FCRA對房東作為使用者施加了特定的要求，尤其是它們必須“提供口頭、書面或電子通知，告知基於消費者報告中的信息所做的任何不利行動”。不利行動是指對消費者利益的判定，明顯的例子是拒絕租賃。
該通知必須包括消費者報告機構（租客篩選公司）的名稱、地址和電話號碼，以及消費者獲得免費租客篩選報告的權利和對信息準確性提出異議的權利。
租客篩選與法律
有一套龐大的法律體系規範消費者報告。其中，《FCRA》（15 U.S.C. § 1681等）及其2003年《公平和準確信用交易法案》（FACTA）和2010年《多德-弗蘭克華爾街改革與消費者保護法》是管理消費者報告的主要法律。許多州也對消費者報告有自己的法律規範。這意味著房東必須依據州法和聯邦法進行租客篩選，並避免違反公平住房法。
法律和立法趨勢
公平住房倡導者長期以來主張應用不均等影響法律理論至《公平住房法》。他們認為，某些種族和民族的個體在刑事司法系統中被不成比例地代表，使用犯罪紀錄的資料進行租客篩選會對這些個體造成不平等的影響，從而構成歧視。這一爭論在2015年的一項判決中得到了一定的解決。美國最高法院確認，面向某個受保護類別具有不均等影響的表面中立商業行為可以形成《公平住房法》索賠的基礎。
房東有權且有義務採取合理步驟以保護自身及其居民和鄰居免受有暴力重罪史的潛在居民的影響。
在日益複雜的房屋租賃市場中，租客的篩選過程在一定程度上保障了房東的權益，但同時也可能成為許多誠信申請者的障礙。你是否想過，某些不利紀錄是否在無意中掩蓋了適合入住的潛在租客的真實面貌呢?
