G Marchi

Real Estate Decision Making Processes and Web-Based Applications: An Integrated Approach

Decision-making is a critical part of a typical real estate property valuation aimed at quantifying the market value of a property according to its qualitative characteristics. Being visualization a prominent character of this kind of problems, GIS are commonly used as a support for spatial decision analysis. This paper presents a new approach that regards decision making as a data-driven process whose tasks can be decomposed and made executable as granular applications individually. Being applications implemented on networked resources (GIS, applications, databases, and so on), this paper aims at defining a computational environment, enabled by web technologies and supporting the analyst in planning, designing and coordinating different real estate scenarios. The paper also describes an application of the computational environment which deals with the use of relevant geospatial service, user knowledge and statistical information.

Tomo II : La valutazione come riferimento per la pianificazione : Cagliari e il suo contesto - La fattibilità finanziaria per il controllo dei processi di trasformazione urbana

1. Introduzione Un ampio settore operativo della pianificazione è ormai orientato verso politiche di trasformazione territoriale per progetti, e verso forme di coinvolgimento e concertazione tra i vari soggetti ed attori degli interventi. Sino a non molto tempo fa il piano regolatore poteva essere paragonato ad una sorta di “cruciverba enigmistico” a schema libero le cui caselle dovevano essere compiliate dai molteplici attori chiamati ad attuare le previsioni in esso contenute. Totalmente insoddisfacenti sono stati gli strumenti o le modalità per tentare di determinare ex ante, sia pur in termini probabilistici, an, quomodo e quantum delle singole trasformazioni ipotizzabili. Anche l’introduzione dei “Programmi pluriennali di attuazione4” non ha contribuito operativamente alla soluzione di tale problema, ma talvolta nella realtà Sarda, con l’obbligatorietà della attivazione delle procedure espropriative, ha posto in atto meccanismi a dir poco paradossali. In vigenza di indennizzi che per lunghi periodi di tempo sono stati determinati sulla base dei valori correnti di mercato, alcune amministrazioni (che imprudentemente si erano dotate programmi pluriennali) hanno corso il rischio di dover espropriare quantitativi rilevanti di aree nonostante la pressoché totale assenza di domanda di edilizia economica e popolare; il tutto a vantaggio di una proprietà fondiaria che, pur in carenza di uno specifico mercato, avrebbe in virtù di tali automatismi trovato l’acquirente obbligato, a valore corrente di mercato, ed in assenza della normale alea di rischio propria delle iniziative dell’imprenditore trasformatore ordinario. Una delle possibili soluzioni per rendere sinergiche le iniziative private, nei confronti delle aspettative prefigurate dallo strumento urbanistico, è stata di recente percorsa dal Piano Urbanistico Comunale5 della città di Cagliari6, redatto dal Prof. Enrico Corti.

Tomo II : La valutazione come riferimento per la pianificazione : Cagliari e il suo contesto - L'ICI sulle aree edificabili : aspetti giuridici e problematiche estimative. Il caso di Cagliari

1. Aspetti giuridici dell’Imposta Comunale sugli Immobili Profili normativi L’Imposta Comunale sugli Immobili è stata istituita3 dal D. Lgs. n. 504/1992, che ne ha disposto l’entrata in vigore dal 1°gennaio 1993. Ai sensi dell’art. 1, presupposto dell’imposta è il possesso di fabbricati, di aree fabbricabili e di terreni agricoli, siti nel territorio dello Stato, a qualsiasi uso destinati, ivi compresi quelli strumentali o alla cui produzione o scambio è diretta l’attività dell’impresa. La definizione di fabbricato, area fabbricabile e terreno è indicata nello stesso decreto all’art. 2; in particolare, per quanto interessa in questa sede, e cioè le aree fabbricabili, la norma pone due criteri, l’uno sussidiario all’altro, per l’individuazione di tali aree: l’utilizzabilità dell’area a scopo edificatorio in base agli strumenti urbanistici generali o attuativi; l’utilizzabilità dell’area allo stesso scopo in base alle possibilità effettive di edificazione, determinate secondo i criteri previsti agli effetti dell’indennità di espropriazione per pubblica utilità. Quanto al primo criterio, la risoluzione n. 209/1997 del Ministero delle Finanze ha chiarito che l’edificabilità non deve necessariamente discendere dai piani urbanistici particolareggiati, essendo sufficiente che tale caratteristica risulti da un piano regolatore generale. La stessa ha, altresì, precisato che per le aree poste al di fuori degli strumenti urbanistici particolareggiati, ma entro lo strumento generale, la potenzialità di edificazione potrebbe essere suscettibile a variazione qualora la zona rientrasse successivamente in un piano particolareggiato. Tale situazione, pur se non influente sulla qualificazione dell’area, non sarà priva d’effetto: essa influenzerà la quantificazione della base imponibile. Il secondo criterio si incentrava sul concetto di “edificabilità di fatto”, in quanto, in maniera residuale, considerava edificabili quelle aree che, pur in mancanza di una esplicita indicazione da parte degli strumenti urbanistici, presentava-