Stefan Armonat

Aligning corporate real estate to real estate investment functions: improved decision making using a real options approach

Regarding the immense real estate divestitures that have taken place over the last couple of years, some stakeholders have begun to wonder if these short‐term activities may affect the long‐term competitive advantage of a company. While it appears reasonable that property divestitures enhance the financial situation of a company from a so‐called owner perspective, there is no equivalent quantitative evaluation for the loss in space utilisation and flexibility from a user perspective. Consequently, real estate decision making is based upon an insufficient information basis and is dominated by the investment perspective. In order to better align corporate real estate and real estate investment functions better, this paper introduces a formal decision model which describes the situation of corporate real estate decision makers. They have to trade off entrepreneurial flexibility gained by real estate holdings against the financial opportunity cost of freeing up capital. Making use of a prototype decision situ...

German corporate property and the conflict between real estate investment and operating resources

A great number of German companies are suffering an acute financial crisis. Financial optimisation of the substantial property holdings owned by German companies offers an opportunity to reduce costs and to free up capital. However, the demands on property for operational purposes create difficulties when optimisation is carried out exclusively for financial objectives. In this paper it will be shown, by means of an empirical investigation of real estate directors and financial managers of the leading German undertakings, that companies are failing to take the decisive step towards optimisation. The reason for this lies in inadequate internal preparations, manifested in the lack of a linkage between real estate strategy and corporate strategy. Property rights‐oriented analyses of real estate assets create new scope to refinance existing holdings, without sacrificing the important requirements of the units occupying them. This paper discusses the essential steps to a solution and explains the potentials that can be enhanced by a structured financial optimisation of property holdings.

Performancemessung von Immobilienbeteiligungen als Grundlage des Real Estate Investment Banking

In rezessiven Zeiten am Immobilienmarkt macht eine Reihe von Kapitalgebern regelmasig Bekanntschaft mit der Heftigkeit, mit der die bis dato verborgenen Risiken solcher Investments evident werden konnen. Das Eingehen von Risiken gehort fur Investoren, nicht nur am Immobilienmarkt, aber auch gerade dort, zum Geschaft. Ein rational handelnder Investor wird entsprechend seiner Risikoneigung eine Balance zwischen Chancen, die sich in einer uberdurchschnittlichen Rendite niederschlagen, und Risiken suchen. Voraussetzung dieses Drahtseilaktes ist es jedoch, dass man die Chancen und Risiken des Investments zum Zeitpunkt der Entscheidungsfindung richtig einschatzen kann. Die Vergangenheit hat gezeigt zeigt, dass Immobilieninvestoren dazu neigen, Risiken zu ubersehen oder sie zu unterschatzen. Fur Fremdkapitalgeber stellt sich dieses Problem in einer ahnlichen Auspragung. Sie partizipieren zwar auf der einen Seite am Downside Risk, auf der anderen Seite profitieren sie aber nicht vom Upside Potential der Immobilieninvestments. Deshalb werden die Fremdkapitalgeber sich die Ubernahme eines erhohten Risikos mit einer Risikopramie verguten lassen. Auch in diesem Fall ist die Kenntnis und Bewertung der Risiken der Schlussel zu einer erfolgreichen Preis- und Kreditvergabepolitik. Die Messung von Renditen und Risiken ist sowohl fur die Eigenkapital- wie fur die Fremdkapitalsteuerung die Grundvoraussetzung fur erfolgreiche Transaktionen im Real Estate Investment Banking. Dieser Beitrag untersucht, welche Besonderheiten bei der Performancemessung von Immobilienkapitalbeteiligungen gegenuber anderen Investments, wie beispielsweise Wertpapieren bestehen und welche Folgen diese Besonderheiten auf die Umsetzung der Performancemessung im Immobilienbereich haben.

Real Estate Corporate Finance. Möglichkeiten und Grenzen für Non-Property-Companies

Die Unternehmensfinanzierung wird in Zeiten schwacher Konjunktur zunehmend zum Engpass fur viele Unternehmen. So ist gegenwartig zu beobachten, dass Kapitalanleger aufgrund fallender Kurse das Interesse an Unternehmensbeteiligungen verlieren. Gleichzeitig handhaben die Banken aufgrund drohender Ausfalle, geanderter Geschaftsfeldstrategien und im Vorgriff auf Basel II ihre Kreditvergabepolitik deutlich restriktiver. Im Gegensatz dazu steigt die Attraktivitat von Immobilienkapitalanlagen in rezessiven Zeiten. Immobilien bieten damit insbesondere in Zeiten schwacher Konjunktur interessante Moglichkeiten, zusatzliche Finanzierungsbeitrage fur Non-Property-Unternehmen zu generieren. Den finanzierungsgetriebenen Interessen an Immobilien steht das betriebliche Immobilienmanagement gegenuber, in dem das Immobilieneigentum von Unternehmen bislang vorwiegend als Betriebsmittel im Leistungserstellungsprozess betrachtet wird (vgl. Pfnur 2002b). Die Optimierung des Immobilienbestandes vor der dualen Zielsetzung als Betriebsmittel einerseits und als Kapitalanlage andererseits schafft erhebliches Konfliktpotential. In der Vergangenheit wurde deshalb die finanzwirtschaftliche Seite, die Gegenstand des Real Estate Corporate Finance ist, weitgehend vernachlassigt. Ziel dieses Beitrages ist es zu beschreiben, wie marktfahige Kapitalanlageprodukte auf Basis von Unternehmensimmobilien gebildet werden konnen, um den Kapitalmarktanforderungen gerecht zu werden, ohne dabei die Grenzen der Bedeutung der Immobilien fur den Leistungserstellungsprozess der Unternehmen zu vernachlassigen.