Ralph Henger

Tradable Planning Permits to Control Land Development in Germany: A Laboratory Testbed Experiment

This article reports on the results of a market experiment with a trading system, where several municipalities in Germany were obliged to submit ‘planning permits’ for land development outside existing planning boundaries. This study was motivated by current literature proposals for the design of a nationwide permit scheme and tests this market-based policy with 11 communities in the Hanover Region. Subjects were equipped with specific field data about future building areas and their fiscal impact on community budgets for the period 2010–2024. The experiment consisted of two sessions, the first with urban planners and the second with students. The researchers set a proposed regulatory target and varied the initial allocation method for permits across two treatments. Prior to trading, permits were periodically allocated via grandfathering or increasingly substituted by auctions. Results show that a permit scheme could realize substantial cost savings compared with alternative command and control standards, even under market power (MP) conditions. Market efficiency and gains from trade were lower in the planner session. The substitution of permit auctioning for grandfathering did not lead to significant differences in price development, MP and efficiency.

Die Effizienz von Zuteilungsmechanismen bei Flächenzertifikaten zwischen Versteigerung und Grandfathering: Experimentelle Evidenz

Zusammenfassung: Die Einführung handelbarer Flächenzertifikate wird als Regulierungsinstrument zur Reduktion des Flächenverbrauchs in Deutschland diskutiert. Bislang fehlen jedoch empirische Studien zur Untersuchung der Wohlfahrts- und Umverteilungswirkung eines solchen cap & trade Systems. Insbesondere die Frage nach der Effizienz verschiedener Mechanismen der Primärallokation von Zertifikaten ist politisch relevant, aber bisher nicht untersucht. Die vorliegende Studie analysiert daher anhand eines ökonomischen Laborexperiments, das ein Zertifikatsystem zur Flächenverbrauchsreduktion simuliert, die Auswirkungen von drei Primärallokationsmechanismen: einer vollständigen Gratiszuteilung, einer ausschließlichen Versteigerung und einer hälftigen Aufteilung von Gratiszuteilung und Versteigerung. Es zeigt sich, dass ein Auktionsmechanismus die Effizienz und Stabilität des Zertifikatsystems senkt. Zertifikatpreise weisen eine höhere Volatilität auf und es bestehen stärker als durch die Theorie zu erwartende Umverteilungseffekte zu Gunsten des Auktionators. Persistente Preisunterschiede zwischen Auktion und innerkommunalem Handel verhindern eine effiziente Allokation der Zertifikate. Während das Zertifikatsystem insgesamt bei einer Gratiszuteilung einen hohen Effizienzgrad erreicht, führt ein Auktionsmechanismus zu Ineffizienzen, Unsicherheit und starken Umverteilungswirkungen. Aus wirtschaftspolitischer Sicht unterstützen diese Ergebnisse eine Gratis-Zuteilung innerhalb eines Systems handelbarer Flächenzertifikate.

Handelbare Flächenzertifikate – vom akademischen Diskurs über einen Modellversuch in die Planungspraxis?

ZusammenfassungDie Idee, handelbare Nutzungszertifikate auf den Problembereich der Flächeninanspruchnahme für Siedlung und Verkehr zu übertragen, wird in Wissenschaft und Politik seit über 15 Jahren diskutiert. Dennoch blieb es in Deutschland lange Zeit bei wissenschaftlichen Erörterungen und Vorschlägen sachverständiger Politikberatungsgremien, bis 2009 mit der Koalitionsvereinbarung der Regierungsparteien eine modellhafte Erprobung eines überregionalen Handelssystems für die Flächennutzung angeregt wurde. Der vorliegende Beitrag bietet einen Überblick über die Ergebnisse des mit der fachlichen Vorbereitung dieses Modellversuchs befassten Forschungsprojektes im Auftrag des Umweltbundesamtes, das 2012 startete. Dazu wird zunächst die wissenschaftliche Debatte über die positiven wie negativen Wirkungen handelbarer Flächenzertifikate zusammengefasst. Anschließend skizziert der Beitrag das geplante methodische Design des Modellversuchs, der ein „kontrolliertes Feldexperiment“ und parallel „kommunale Fallstudien“ umfassen soll. Der Aufsatz schließt mit einem kurzen Ausblick auf die zu erwartenden Erkenntnisse aus dem Modellversuch.AbstractFor more than 15 years now, researchers and policy makers have been discussing the transfer of trading programs from the regulation of emissions to the regulation of land development. However, the debate remained limited to researchers for a long time, until the German government initiated preparation of a nationwide “pilot project” in 2009. This paper reports on the results of the preliminary project funded by the Federal Environment Agency. An interdisciplinary team developed an outline proposal for the “pilot project”. After a summary of the consequences, benefits and cost of tradable planning permits in general, the paper presents and discusses how the project should be organized in detail. The proposal suggests a controlled field experiment in combination with extensive municipal case studies. The paper concludes with a perspective of the expected outcome of the “pilot project” which has started in 2012.

Flächeninanspruchnahme 2020 und das 30-ha-Ziel: Regionale Verteilungsschlüssel und Anpassungserfordernisse

ZusammenfassungDie Reduzierung der Flächeninanspruchnahme sowie die Umsetzung des 30-ha-Ziels der nationalen Nachhaltigkeitsstrategie erfordert Anpassungen aller Bundesländer, Regionen und Kommunen. Eine Regionalisierung dieser siedlungspolitischen Zielvorgabe steht bis heute allerdings noch aus. Dieser Beitrag präsentiert daher ein bundeseinheitliches Zuteilungsverfahren, welches quantitative Flächensparziele für Gebietskörperschaften mit den Anteilen an der Bevölkerung und der Katasterfläche bestimmt. Die sich aus diesem Bevölkerungs-Fläche-Indikator (BeFla-Indikator) ergebenden Verteilungsmuster werden auf Ebene der Bundesländer und Raumordnungsregionen diskutiert. Hierfür erfolgt eine Gegenüberstellung der abgeleiteten Mengenvorgaben mit der vergangenen und zukünftigen Flächeninanspruchnahme. Für die zukünftige Siedlungsentwicklung werden die Simulationen des Modells Panta Rhei Regio herangezogen, welche die Entwicklung der Flächeninanspruchnahme für Siedlung und Verkehr bis 2020 auf Kreisebene projizieren. Die Prognosen lassen auf ein deutlich moderateres, aber weiterhin stetiges Siedlungsflächenwachstum schließen, welches die weiterhin hohe Notwendigkeit quantitativer Zielvorgaben und ihre Relevanz zur Umsetzung einer nachhaltigen Siedlungsentwicklung unterstreicht. Vor diesem Hintergrund ermöglichen die Aufteilung des 30-ha-Ziels und die Gegenüberstellung von Bedarf und zulässiger Menge eine fundierte Diskussion über die konkreten Anpassungserfordernisse und notwendigen Anstrengungen der einzelnen Länder und Regionen.AbstractThe reduction of land development and the attainment of the national 30-ha-sustainability-target require all states, regions and municipalities in Germany to adjust. Up to now, however, regional targets for local jurisdictions have not been achieved. This paper presents a top-down mechanism by which a national target is subdivided according to the population and total area shares of each administrative unit. Distributional implications of this rule are analyzed on the level of states and regions. For this purpose, the derived sub-quantities are compared with the past and future land development rates. The future development of land consumption is estimated by the Panta Rhei Regio model, which projects growth rates of settlement and traffic areas until 2020. The results show that although land development will decline significantly in the next years, it will still clearly remain above the 30-ha-target level. As the simulation is modeled on county level the results also indicate the need to specify detailed quantity standards at regional level. A definition of subdivided targets for states, regions and municipalities offers the opportunity to improve the ongoing German debate on open space preservation and to initiate greater efforts on the way to a more efficient use of natural resource land.

Verteilung des Immobilienvermögens in Deutschland

Das private Immobilienvermogen in Deutschland verdoppelte sich in den vergangenen 20 Jahren auf 6 Billionen Euro. Mit gut der Halfte am Privatvermogen stellt es weiterhin die wichtigste Anlageklasse dar. Das Immobilienvermogen ist analog zu anderen Vermogenspositionen ungleich zwischen Gering- und Gutverdienenden, Alten und Jungen, Erwerbs- und Nichterwerbstatigen sowie zwischen Westdeutschland und Ostdeutschland verteilt. Rund die Halfte der Bevolkerung verfugt uber Haus- und Grundbesitz. Das reichste Funftel besitzt 75 Prozent des Immobilienvermogens. In den letzten Jahren war keine merkliche Veranderung der Verteilung zu erkennen.

The Political Economy of Certificates for Land Use in Germany – Experimental Evidence

Certificate trading schemes have been discussed as a cost-efficient means of reducing land use in Germany by capping and reallocating permissions to conduct building projects. However, in contrast to the established cap & trade systems for emissions, reputation-seeking politicians would be in charge of buying and trading certificates - an aspect not considered to date. We thus present a laboratory experiment that captures politician´s incentives connected to electoral cycles in a cap & trade scheme for land use, whereby tradable certificates are auctioned and grandfathered in equal shares. We find the cap & trade system to be efficient at large, yet there are several politically relevant distortions that are aggravated by self-serving incentives. Prices show high volatility, initially by far exceed fair values and are substantially biased by the endowment effect. Further, the timing and location of land use projects and the heterogeneity in income across municipalities are sensitive to the specifics of the system and politicians´ interests. We thus identify potential problems to a cap & trade system for land use that could substantially reduce both its assumed superior efficiency and its political feasibility.

Gibt es eine spekulative Blase am deutschen Wohnimmobilienmarkt

In den Jahren 2010 und 2011 sind die Preise fur Wohnimmobilien in Deutschland zum ersten Mal nach uber einer Dekade wieder flachendeckend real gestiegen. Die Preissteigerungen sind mit bis zu 5 Prozent pro Jahr in einigen Metropolen teilweise so rasant, dass eine Marktuberhitzung oder die Entstehung einer spekulativen Preisblase befurchtet wird. Derzeit gibt es jedoch keine Anzeichen fur eine spekulative Blase am deutschen Immobilienmarkt. Die Preise folgen vielmehr den Mieten und der starken konjunkturellen Entwicklung. Wesentliche Treiber fur die dynamische Preisentwicklung in den Grosstadten sind vor allem die Re-Urbanisierung und der Wunsch der Investoren, eine sichere Anlage zu tatigen.

Einflussfaktoren auf die Rentabilität energetischer Sanierungen bei Mietobjekten

Energetische Sanierungen sind zur Erreichung der klimapolitischen Ziele der Bundesregierung von zentraler Bedeutung. Dabei stellt sich jedoch die Frage, ob sich die Sanierungen wirtschaftlich realisieren lassen und ob die Sanierungsaktivitaten auch ohne Forderungen eine Eigendynamik entwickeln. Eine Auswertung von 1.300 Sanierungsobjekten zeigt, dass Mieterhohungen und Anfangsrenditen nicht allein von der Art und dem Umfang einer Sanierung abhangen, sondern auch von der Marktlage und dem Alter der Gebaude. Dagegen lassen sich keine signifikanten regionalen und raumstrukturellen Unterschiede bei der Wirtschaftlichkeit energetischer Sanierungen erkennen. Auch zwischen den Vermietergruppen zeigen sich nur geringe Unterschiede. Eindeutig fallen die Ergebnisse bei den Motiven aus: Werden Sanierungen aus finanziellen Grunden durchgefuhrt, werden die Mieten eher starker angehoben. Umgekehrt verhalt es sich, wenn die Investitionen langfristig aufgrund geringerer Energiekosten als lohnend eingeschatzt werden.