Michael Voigtländer

Why is the German Homeownership Rate so Low

The comparatively low homeownership rate in Germany is often referred to as a weakness of the German housing market. As it turns out, the situation in Germany is primarily due to four factors. First, rental housing makes up a larger share of the market because of an extensive social housing sector. The high quality standard of social housing and the fact that private investors were included in the subsidisation scheme from the beginning laid the foundation for a large private rental housing market. Second, homeowners in Germany did not benefit from the same high subsidies as in countries such as Spain or the Netherlands. Third, the German rental housing market was not rendered inoperative by excessive interventions in rents, as was the case in countries such as Spain and the UK. Finally, German house prices remained stable over a long period of time. Therefore, in view of these results, judgements on Germanys housing market should be revised.

Hintergründe und Lehren aus der Subprime-Krise

Die Verbriefung, also die Finanzierung von Krediten uber den Kapitalmarkt, hat in den letzten Jahren deutlich an Bedeutung gewonnen. Die Subprime-Krise zeigt jedoch deren Mangel auf. Da die Immobilienfinanzierer das Risiko aus der Kreditvergabe an den Kapitalmarkt weitergeben konnten, wurden offensichtlich die Kreditregeln deutlich gelockert. In der Folge hat sich in den USA der Markt fur Subprime- Kredite innerhalb weniger Jahre verdreifacht. Als schlieslich die Zinsen angestiegen sind, konnten viele Eigenheimbesitzer die Kreditraten nicht mehr zahlen. Als Folge mussten die Glaubiger der mit Hypotheken besicherten Wertpapiere erhebliche Verluste verbuchen. Dies stellt jedoch die Verbriefung nicht generell in Frage, denn die Vorteile in Bezug auf die Risikoallokation sind zu gewichtig. Allerdings muss der Verbriefungsmarkt neu strukturiert werden. Hierzu gehort zum Beispiel, dass die Originatoren zukunftig wieder einen Teil des Risikos tragen und die Verbriefungsprodukte wieder einfacher werden.

A first analysis of the new German rent regulation

With effect from 2015, the German Federal Government plans to regulate new lettings more strictly. The proposal is for rents to be kept no higher than 10% above the so-called ‘local reference rent’. How this significant intervention will work still remains unclear. In our study, we have therefore analysed almost 80,000 new tenancies provided by an online market platform in the year 2014 to see which would have been affected if the rent controls had already been in place. We compare rental accommodation advertised in Berlin and Cologne. Using a geographical information system (GIS), and with the help of statistical evaluations, the quality of the location can be established and applied to the analysis. The analyses show that the planned rent controls will not only affect a few rental offerings with asking prices wildly in excess of the rest of the market, but they will impact over a broad area. Overall, the observable effects differ between Berlin and Cologne.

Determinanten der Renditen von Büroimmobilien

Wahrend in vielen anderen Landern die Immobilienmarkte in den letzten Jahren boomten, verzeichnete der deutsche Immobilienmarkt allenfalls moderate Preissteigerungen. In dem hier betrachteten Buroimmobilienmarkt fielen die Preise sogar seit dem Jahr 2002. Der deutsche Buromarkt stellt jedoch keinen Sonderfall dar, sondern reagiert ebenso wie auslandische Buromarkte auf makrookonomische Veranderungen. Eine dynamische Panel-Analyse mit sieben Landern zeigt, dass die Wertanderungsrenditen von Buroimmobilien vor allem von Veranderungen des Realzinses und des Wirtschaftswachstums abhangen. Daruber hinaus geht die Wertanderungsrendite der Vorperiode mit rund 50 Prozent in den aktuellen Wert ein. Das hohe Mas an Autokorrelation der Renditen erklart teilweise, warum die deutschen Renditen trotz der anziehenden Konjunktur noch deutlich unter dem internationalen Niveau liegen. Fur das Jahr 2007 ist jedoch mit einer starkeren Annaherung zu rechnen.

Immobilienpreise: Ist die Entwicklung am deutschen Wohnungsmarkt noch fundamental gerechtfertigt?

Die Wohnimmobilienpreise in Deutschland sind in den vergangenen Jahren kraftig gestiegen, vor allem in den Metropolen Munchen und Berlin. Diese Entwicklung weckt die Befurchtung, dass sich in Deutschland, ahnlich wie in Spanien oder dem Vereinigten Konigreich, eine spekulative Immobilienpreisblase aufbaut. Mithilfe des Wohnnutzerkostenkonzepts lasst sich jedoch zeigen, dass die aktuelle Preisentwicklung in den meisten Kreisen nach wie vor fundamental gerechtfertigt ist. Die teilweise starken Preiserhohungen sind Ausdruck von Nachholeffekten, bedingt durch grostenteils stagnierende oder sogar fallende Immobilienpreise bis zum Jahr 2008. Selbst eine plotzliche Umkehrung der Niedrigzinspolitik wurde nur einen geringen Korrekturbedarf auslosen, der typisch fur eine spekulative Blase ware. Das Risiko einer spekulativen Blase ist damit gering, wenngleich eine dauerhafte Niedrigzinspolitik die Gefahr beinhaltet, dass sich die Verhaltensmuster kunftig andern konnten.

5 Der Staat als Wohnungseigentümer

Offentliche Wohnungen, zu denen sowohl Wohnungen der Kommunen als auch der Lander und des Bundes zahlen, standen in den letzten Jahren haufig in der Diskussion. Ursachlich hierfur waren vor allem die Privatisierungen zwischen 1998 und 2008. Tatsachlich gibt es kaum noch Argumente fur ein Festhalten an offentlichen Wohnungsgesellschaften, da die hiermit verfolgten Ziele besser uber andere Instrumente verfolgt werden konnen. Neue Privatisierungen sollten jedoch masvoll und schrittweise angegangen werden.

Corporate sustainability in the German real estate sector

Purpose – The aim of the study is to investigate the implementation of corporate sustainability (CS) in the German real estate sector. Design/methodology/approach – The authors begin by outlining the framework set by the European Union and the German Federal Government for companies wanting to be classified as sustainable. After this, the relevance of sustainability for German real estate companies is discussed. Their empirical section contains an international comparison. Finally, they present an analysis checking the implementation of CS for the main 135 German real estate companies. Findings – The present analysis shows that German real estate companies compare well with their international counterparts, in 2012 representing 15 per cent of all real estate firms reporting on the basis of the Global Reporting Initiative. However, of the 135 companies in Germany surveyed, only a small proportion classify themselves as CS and CSR (corporate social responsibility) enterprises. This number could be rapidly i...

Ein hedonischer Mietpreisindex für Gewerbeimmobilien

Gewerbeimmobilien stellen eine wichtige Anlageklasse fur Investoren dar und bestimmen zu einem masgeblichen Anteil die Kostenstruktur von Unternehmen. Eine effiziente Marktbeobachtung von Gewerbeimmobilien ist aufgrund der eingeschrankten Datenverfugbarkeit bisher nur bedingt moglich. Vor diesem Hintergrund wird im Folgenden exemplarisch ein Mietpreisindex fur die Berliner Gewerbeimmobilien entwickelt, der vor allem auch kleinteiligere Angebote berucksichtigt. Dabei werden zwei alternative hedonische Verfahren miteinander verglichen. Demnach sind die Mieten am Berliner Buromarkt in den letzten Jahren deutlich gestiegen, die Mieten fur Einzelhandelsflachen haben sich hingegen moderater entwickelt.

Gibt es eine spekulative Blase am deutschen Wohnimmobilienmarkt

In den Jahren 2010 und 2011 sind die Preise fur Wohnimmobilien in Deutschland zum ersten Mal nach uber einer Dekade wieder flachendeckend real gestiegen. Die Preissteigerungen sind mit bis zu 5 Prozent pro Jahr in einigen Metropolen teilweise so rasant, dass eine Marktuberhitzung oder die Entstehung einer spekulativen Preisblase befurchtet wird. Derzeit gibt es jedoch keine Anzeichen fur eine spekulative Blase am deutschen Immobilienmarkt. Die Preise folgen vielmehr den Mieten und der starken konjunkturellen Entwicklung. Wesentliche Treiber fur die dynamische Preisentwicklung in den Grosstadten sind vor allem die Re-Urbanisierung und der Wunsch der Investoren, eine sichere Anlage zu tatigen.

Einflussfaktoren auf die Rentabilität energetischer Sanierungen bei Mietobjekten

Energetische Sanierungen sind zur Erreichung der klimapolitischen Ziele der Bundesregierung von zentraler Bedeutung. Dabei stellt sich jedoch die Frage, ob sich die Sanierungen wirtschaftlich realisieren lassen und ob die Sanierungsaktivitaten auch ohne Forderungen eine Eigendynamik entwickeln. Eine Auswertung von 1.300 Sanierungsobjekten zeigt, dass Mieterhohungen und Anfangsrenditen nicht allein von der Art und dem Umfang einer Sanierung abhangen, sondern auch von der Marktlage und dem Alter der Gebaude. Dagegen lassen sich keine signifikanten regionalen und raumstrukturellen Unterschiede bei der Wirtschaftlichkeit energetischer Sanierungen erkennen. Auch zwischen den Vermietergruppen zeigen sich nur geringe Unterschiede. Eindeutig fallen die Ergebnisse bei den Motiven aus: Werden Sanierungen aus finanziellen Grunden durchgefuhrt, werden die Mieten eher starker angehoben. Umgekehrt verhalt es sich, wenn die Investitionen langfristig aufgrund geringerer Energiekosten als lohnend eingeschatzt werden.